Det finns en stark och djupt inhamrad övertygelse om att mäklaren är den som "levererar" priset. Att en erfaren mäklare med rätt lokalkännedom och rätt nätverk kan förhandla fram ett högre slutpris än vad marknaden annars hade gett.
Det är en övertygelse som mäklarbranschen aktivt kommunicerar — och som de flesta av oss aldrig ifrågasätter, eftersom vi inte säljer bostad särskilt ofta. Men vad säger forskningen?
Vad forskningen faktiskt visar
En av de mest citerade studierna på området är Levitt & Syverson (2008), publicerad i Review of Economics and Statistics vid MIT. Forskarna analyserade nära 100 000 bostadsaffärer och ställde en enkel men avslöjande fråga: Hur säljer mäklare sina egna bostäder, jämfört med hur de säljer åt sina klienter?
+3,7%
Mer betalt när mäklaren säljer sin egna bostad
9,5
Dagar längre på marknaden för mäklarens egna hem
9/10
Svenska bostäder som säljs annonseras på Hemnet
"Mäklaren har incitament att prioritera ett snabbt avslut framför ett maximalt pris — för deras provision-share av ett högre pris är för liten för att motivera extra arbete."
Det handlar inte om att mäklarna är ohederliga. Det handlar om incitament. Resultatet av studien var ändå tydligt: mäklare tar sig mer tid och får mer betalt när de säljer för sig själva.
Det digitala skiftet som förändrade allt
Tidigare hade mäklaren ett genuint informationsövertag. De visste vad liknande bostäder sålts för, vilket intresse som fanns i området och hur marknaden rörde sig. Du som privatperson visste inte.
Det stämmer inte längre. Idag annonseras 9 av 10 bostäder som säljs i Sverige på Hemnet. Slutpriser är offentliga på Booli. Informationsasymmetrin som historiskt motiverade mäklarens roll har minskat drastiskt.
Så vad driver priset då?
På en likvid bostadsmarknad — en marknad med hög omsättning och många köpare — är det primärt tre faktorer som driver slutpriset:
Marknadsläget
Räntor, utbud och efterfrågan i ditt område är den absolut starkaste kraften. Ingen mäklare kan trumfa en marknad som går ner — och ingen behöver hjälp att sälja på en marknad som går upp.
Bostadens egenskaper
Läge, storlek, skick och planlösning. Det är vad köparen köper. Dessa faktorer är givna — mäklaren påverkar dem inte.
Exponering
Att rätt köpare ser din bostad. På en marknad där 9 av 10 bostäder hittas via Hemnet är detta en fråga om annonsering — inte om vem du anlitar.
Varför spelar det här roll för dig?
En traditionell mäklare tar typiskt 1,5–3% i provision. På en lägenhet värd 4 miljoner kronor är det 60 000–120 000 kronor. Det är pengar du betalar för ett paket av tjänster — varav en del skapar värde, och en del kanske inte gör det.
Att förstå vad som faktiskt driver priset gör det möjligt för dig att fatta ett informerat val om hur du vill sälja din bostad. Inte ett val baserat på tradition eller branschmarknadsföring.
Källor
- Levitt, S.D. & Syverson, C. (2008). Market Distortions When Agents Are Better Informed. Review of Economics and Statistics, 90(4). Läs på NBER →
- Atlanta Federal Reserve (2022). Estimating Agent Value-Added Using Real Estate Transaction Data. Läs rapporten →
- Online Marketplaces (2023). Hemnet Claims 9 Out Of 10 Properties Sold In Sweden Were Advertised On The Portal. Läs artikeln →